איך אפשר לקבל יותר יח"ד - מיקסום זכויות הבניה

    יש לי מגרש ואני רוצה לבנות. מה השלב הבא? איך אני יכול להשיג כמה שיותר זכויות בניה?


    כאשר אנו בוחנים את אפשרויות התכנון על מגרש נתון, דבר ראשון, אנחנו צריכים לבדוק את תכנית מתאר העיר- התב"ע התקפה על מגרש זה.

    תב"ע זו, תסביר את ההגדרות החלות על המגרש, למשל: כמה יחידות דיור אפשר לבנות, לאיזה גובה ניתן להגיע, כמה שטח עיקרי מותר לי לתכנן, כמה שטחי שירות אפשרי לתכנון (מדרגות, מבואות, לובי וכו'), מרחק הבניין מקווי המגרש ועוד.


    כאדריכלים, לאחר שנבחן את הגדרות אלו, המטרה שלנו היא שכל ההגדרות יעבדו ביחד. בנוסף, נבדוק כמה שטחים אפשריים להכניס בקומה ע"פ קווי הבניין. לעיתים, נראה שיש התנגשות בין ההגדרות, למשל:

    ישנם מקרים בהם נמצא שהשטחים הניתנים לנו בתב"ע הם מעבר לגבולות שלנו בקווי הבניין/ בגובה/ וכו'. לפעמים נמצא שהתב"ע מגדירה צפיפות מסוימת אך זכויות הבניה אינן מספיקות והדירות קטנות מדי. כמו כן, לפעמים נראה שיש לנו מעט דירות שמאפשרים לנו אך יש לנו הרבה זכויות. אנחנו לא נמליץ על תכנון של דירות בגודל 300 מ"ר משום שהן לא כלכליות.




    תפקיד האדריכל הוא לבחון את האפשרויות הקיימות:

    1. להגיש בקשה להיתר בניה ע"פ התב"ע התקפה ועל בסיס זה נבקש מספר הקלות הקבועות בחוק.

    במסלול של בקשה להיתר בניה אפשרי לבקש הקלות על פי חוק:

    א. כמותיות- תוספת של זכויות

    ב. הקלות בקווי בניין

    ג. מספר יחדות דיור

    ד. גובה המבנה (תוספת קומות)


    באופן זה, אם הזכויות מאפשרות, ניתן לפעמים למקסם את מה שניתן להוציא מתוך הזכויות.

    חשוב לציין שמהלך של הקלות במסגרת בקשה להיתר הוא מהלך מהיר יותר וזול יותר. אך, לפעמים ההקלות אינן מספיקות ואז ניתן לגשת לתהליך של עריכת תב"ע חדשה. תהליך זה ארוך יותר. בתב"ע חדשה אנחנו מתבססים על התב"ע הקודמת ועל הפרמטר שמאפשר לנו הכי הרבה יחידות וכך לבקש את המקסימום. ישנן 2 אופציות:


    2. לערוך תב"ע מקומית בסמכות וועדה מקומית שהיא מוגבלת בבקשות (רוב הבקשות).


    3. לערות תב"ע בסמכות וועדה מחוזית (שעוברת דרך הוועדה המקומית) ובה אנחנו יכולים לבקש יותר סמכויות. אך זה עוד הליך ולכן לוקח יותר זמן. תהליך זה חייב לעבור דרך הוועדה המקומית ואינו מהווה תחליף אלא רק המשך לתהליך שאינו בסמכות הוועדה המקומית.


    מעבר לכך יש אפשרויות נוספות על פי הרפורמה, חלק אפשר לקבל במסגרת היתר הבניה וחלקן אפשר לקבל רק במסגרת תב"ע בסמכות מקומית. למשל, לקבל 20% משטח המגרש תוספת זכויות. דבר זה אפשרי רק במסגרת תב"ע בסמכות מקומית.


    ישנן כאמור לא מעט דרכים להשביח את הקרקע ומכיוון שהחוק אינו מאפשר "כפל מבצעים", האתגר האדריכלי הוא להבין מהי הדרך הנכונה ביותר.

    • White Facebook Icon
    • White Instagram Icon

    התדהר 5

    רעננה

    טל. 09-745-8392

    נייד. 054-745-9369

    פקס. 03-744-1345

     OMER@OMER-ARCH.CO.IL .מייל

    צור קשר

    © 2019 by Omer Architects