תמ"א / תמ"מ / תב"ע/ היתר בניה

    אילו תכניות הקיימות, ומה ההבדל בניהן?


    תמ"א


    תכנית מתאר ארצית. המועצה הארצית היא למעשה זו שמנהלת את כל התכנון בארץ (מנהל התכנון) כאשר היא הגוף העליון בהיררכית מוסדות התכנון. תמ"אות אלו קובעות את מדיניות התכנון בארץ ע"פ הנושאים, למשל: תמ"א 3- דרכים, תמ"א 8- גנים לאומיים ושמורות טבע, תמ"א 12- תיירות ונופש, תמ"א 19- בתי עלמין, תמ"א 23- מסילות ברזל ועוד...

    כל תכנית שמגישים בכל סמכות צריכה להיות תואמת את התכניות שמעליה. כלומר, אם אני מעוניינת להוציא היתר בניה, אני מחויבת לבדוק אם אחת מתוכניות המתאר חלה על השטח והאם יש בה הנחיות או מגבלות המשפיעות עליי. בד"כ בתוך שטח מוניציפאלי של עיר התמ"אות לא חלות, או שהן כבר קיבלו ביטוי בתוכנית המחוזית או בתוכניות העירוניות.



    תמ"מ


    תכנית מתאר מחוזית. מתחת למנהל התכנון ישנם 6 מחוזות- צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום וירושלים. המדיניות המחוזית מתבססת על המדיניות הארצית (תמ"אות) כאשר לכל מחוז יש תכנית מתאר מחוזית. עבודת המחוז עוסקת בתוכניות גדולות שבתחום המחוז ובסמכותה לאשר תכניות אלו.


    תב"ע


    תכנית בינוי עיר. לכל עיר/ מועצה אזורית וכיו"ב יש לשכת תכנון ששם נמצאת מליאה המורכבת מנבחרי ציבור ואלו מאשרים או פוסלים תכניות. במסגרת המוניציפאלית הסמכויות שלהם מוגבלות ונושאים מסוימים יעברו להיררכיה שמעל- לוועדה המחוזית. כמו למשל, שינוי ייעוד: אם יש לנו בתוכנית ייעוד מגורים ואנחנו רוצים להפוך את זה למסחר, המסכות לאישור זה היא הועדה המחוזית ולא לשכת התכנון.

    לשכת התכנון יכולה לאשר תכנית בינוי עיר נקודתית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה אך גם יש תכניות שהן גדולות ורחבות יותר. תכניות אלו עוברות דרך הועדה המחוזית אך אישורן הסופי הוא הוועדה המחוזית. רוב התכניות ברשויות המוניציפליות הן תב"עות במסכות הועדה המקומית.



    תמ"מ 3- שינוי 21

    היתר בניה


    לפי חוק התכנון והבניה עלינו להגיש בקשה להיתר בניה על בניה במגרש (לפי פירוט החוק). לצורך הוצאת היתר נדרש מאיתנו להכין תכנית מפורטת לאישור הוועדה בתיאום נושאים מקצועיים (חשמל, קונסטרוקציה, אינסטלציה, מיזוג אוויר, נגישות, פיתוח, תנועה ועוד). היתר בניה חייב להיות מבוסס על תב"ע תקפה שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה ולא על תכנית מתאר שלא ניתן להוציא ממנה היתרים. כלומר, במידה ואני רוצה להוציא היתר בניה אני צריך לחלץ מתוך תב"ע עירונית שקובעת גבהים, קווי בניין, זכויות בניה, צפיפות וכו' את המקסימום שאפשר וזהו סל הזכויות שיש לי. לפעמים יש בתב"ע זכויות מעבר למה שאנחנו יכולים להשתמש במגרש שלנו ולכן לעיתים נשארות זכויות לא מנוצלות. אותו הדבר יכול לקרות עם צפיפות.

    המטרה היא להגיע לתכנון המטיב עם הפונקציה שאנחנו מתכננים עבורו. אנחנו צריכים להקפיד לתכנן מבנה שיוצא כלכלי, פונקציונאלי, ומעוצב. כל זאת לפי מגבלות התכנון שקיבלנו מהתב"ע, ודרישות היועצים המקצועיים. כאשר האתגר הוא למקסם את זכויות הבניה עד כמה שאפשר.



    מתוך בקשה להיתר בניה - פרויקט הרצל 35 כפר סבא

    • White Facebook Icon
    • White Instagram Icon

    התדהר 5

    רעננה

    טל. 09-745-8392

    נייד. 054-745-9369

    פקס. 03-744-1345

     OMER@OMER-ARCH.CO.IL .מייל

    צור קשר

    © 2019 by Omer Architects